Guvernul schimbă radical evaluarea imobilelor confiscate de regimul comunist / Cum se modifică prețurile acestora DOCUMENT

 Guvernul vrea să schimbe, prin ordonanță de urgență, modul de evaluare și de plată a despăgubirilor pentru locuințele și terenurile confiscate de regimul comunist, ca să evite posibile sancțiuni din partea Curții Europene a Drepturilor Omului (CEDO), dar și un impact financiar major asupra bugetului de stat. Evaluarea imobilelor, suspendată în prezent, va fi reluată prin aplicarea unor noi criterii care vor înlocui inechitățile din grilele notariale actuale din toată țara.

 

Procesul de restituire a proprietăților confiscate de regimul comunist se confruntă cu un nou blocaj, generat de o decizie a Curții Constituționale a României (CCR) dată în luna februarie din acest an.

Curtea Constituțională a declarat neconstituțional un aspect crucial al Legii nr. 165/2013: metoda de evaluare a imobilelor. Mai exact, a fost eliminată sintagma care impunea evaluarea imobilelor în funcție de „caracteristicile tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia.”

Această decizie a lăsat Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor (CNCI) fără instrumentul legal necesar pentru a mai emite decizii de despăgubire. Fără o bază legală clară, întregul proces de restituire, fie prin restituire în natură, fie prin acordarea de despăgubiri, a fost suspendat.

Statul are de plătit miliarde de lei foștilor proprietari

Estimările inițiale făcute la momentul adoptării legii 165/2013, valoarea despăgubirilor care ar fi urmat să fie plătite de statul român foștilor proprietari ale căror locuințe și terenuri au fost confiscate de regimul comunist ar fi fost de 36 miliarde lei.

Statul a plătit, până în prezent, despăgubiri în cuantum de aproximativ 17,25 miliarde lei, pe baza procedurilor stabilite până acum prin legea 165/2013, se arată în nota de fundamentare.

„În absența unor măsuri cum sunt cele propuse prin prezenta ordonanță de urgență, statul român ar putea fi sancționat de Curtea Europeană a Drepturilor Omului pentru întârzierea procesului de retrocedare și pentru o aplicare neunitară a măsurilor de despăgubire, ceea ce ar putea conduce la o invalidare a soluțiilor prevăzute de Legea nr. 165/2013 și la repercusiuni financiare cu impact deosebit asupra bugetului de stat”, se menționează în motivare.

Cum se vor modifica prețurile la locuințe și terenuri

Principala schimbare propusă este uniformizarea criteriilor de evaluare, care înlocuiesc grilele notariale disparate, pline de inechități. Guvernul propune un set de criterii de evaluare unitare pentru tot teritoriul României. Acestea vor utiliza prețul orientativ de tranzacționare din grilele notariale, actualizat anual, la care se vor aplica coeficienți de corecție specifici. Coeficienții au fost stabiliți pe baza unei medii a celor utilizați de notari 

Proprietăți a căror valoare va scădea

• Locuințele vechi, construite înainte de 1977: Toate imobilele din această categorie vor fi evaluate cu un coeficient de corecție de 0,7. Această măsură va duce la o reducere a valorii cu 30% față de prețul de referință. Altfel spus, dacă prețul unei locuințe construite înainte de 1977 este acum de 100.000 de euro, valoarea acesteia va scădea la 70.000 de euro.

Astfel, proprietarii de locuințe vechi din orașe unde nu se aplica deja un astfel de coeficient (cum ar fi Mureș, Cluj sau Sălaj) vor constata o scădere semnificativă a valorii estimate. Anul 1977 a fost ales ca reper, deoarece după această dată au fost introduse noi standarde de construcție, influențate de industrializare și de evoluția materialelor.

„În prezent, grila notarilor publici din municipiul București prevede valori diferite pentru construcţiile edificate înainte și dupā 1977, iar diferenţa medie intre aceste valori este de aproximativ 30%”, se arată în document.

• Casele din materiale tradiționale (paiantă, lemn): Valoarea acestora va fi drastic redusă cu 50% (coeficient de 0,5), reflectând calitatea și durabilitatea inferioară a materialelor.
• Terenurile mari, intravilane: Terenurile de peste 1.000 mp vor fi evaluate cu o valoare pe metru pătrat mai mică. Coeficienții de corecție vor varia între 0,8 (pentru suprafețe de peste 1.000 mp) și 0,2 (pentru cele de peste 10.000 mp). Astfel, prețul total al unui teren mare va fi considerabil mai mic decât suma obținută prin înmulțirea suprafeței cu prețul unitar standard.
• Terenurile agricole cu productivitate redusă: Terenurile forestiere, fânețele, pășunile sau cele neproductive vor fi evaluate cu coeficienți de corecție mult mai mici decât terenurile arabile. Astfel, valoarea acestora va scădea, reflectând o utilizare economică mai puțin profitabilă.

Proprietăți a căror valoare ar putea crește 

• Spațiile comerciale: În timp ce proprietățile rezidențiale sunt evaluate cu coeficienți subunitari, spațiile comerciale vor beneficia de un coeficient de corecție de 1,2. Această creștere cu 20% reflectă valoarea mai mare de piață a acestor imobile, datorită potențialului lor de a genera venituri. Proprietarii de spații comerciale pot beneficia de o evaluare mai favorabilă decât în grilele vechi, unde diferențele erau mai puțin pronunțate.
• Vii și livezi: Terenurile ocupate de vii și livezi vor fi evaluate cu coeficienți de corecție mai mari (1,4, respectiv 1,2) decât terenurile agricole standard, cum ar fi terenul arabil (coeficient de corecție 1), datorită investițiilor inițiale și a potențialului de profit. Astfel, valoarea acestor proprietăți va crește, în special în zonele cu tradiție viticolă sau pomicolă.

Cum se vor plăti despăgubirile

Modificările au un impact major și asupra modului în care statul va plăti compensațiile. Numărul de tranșe pentru plata despăgubirilor va crește de la 5 la 7 ani. Această măsură, deși este justificată de presiunea financiară asupra bugetului de stat, poate prelungi așteptarea foștilor proprietari.

Totuși, se introduce și o opțiune pentru cei care doresc să-și încheie mai rapid socotelile cu statul: plata integrală a despăgubirilor într-o singură tranșă, dar la un procent de 40% din valoarea totală. Acest procent reflectă valoarea medie la care punctele de despăgubire au fost tranzacționate până acum pe piața liberă și ar putea fi o soluție rapidă, dar cu un cost financiar considerabil pentru foștii proprietari. Sumele datorate vor fi actualizate cu indicele de inflație la momentul plății ultimei tranșe.

O altă modificare propusă este definirea „imobilului substanțial modificat”. Dacă valoarea adăugată de stat sau de terți (prin renovări, modernizări) depășește 50% din valoarea inițială, proprietatea nu va mai putea fi restituită în natură. Această măsură are rolul de a proteja investițiile făcute de stat sau de alți proprietari de bună-credință, dar poate limita semnificativ opțiunile foștilor proprietari de a-și recupera bunurile în starea lor fizică.