Noi provocări pentru cumpărători, după creșterea TVA la imobiliare. Ce se întâmplă cu promisiunile de vânzare

 Creșterea TVA la imobiliare poate veni cu dificultăți majore pentru mii de cumpărători din România. Începând cu 1 august 2025, mii de români care au semnat deja antecontracte pentru locuințe noi riscă să piardă zeci de mii de euro. Fostul Președinte al Asociației Profesionale a Agențiilor Imobiliare din România (APAIR) atrage atenția,   asupra unei „scăpări legislative” care nu prevede ce se întâmplă dacă imobilul nu e livrat la timp.

Noi provocări pentru cumpărători, după creșterea TVA la imobiliare. Ce se întâmplă cu promisiunile de vânzare

În prezent, pe teritoriul țării noastre există două cote reduse pentru locuințe noi. Prima prevede 9 % TVA pentru locuințe cu suprafață utilă de până la 120 m² și valoare de până la 600.000 lei, dacă nu ai mai beneficiat de TVA redusă anterior. A doua, de 5 % TVA este valabilă doar pentru tranzacții aflate deja în derulare, începute în 2023 și livrate până în 2024. 

De la 1 august 2025, noua lege ia în calcul ca orice livrare de locuințe noi se va impozita cu TVA de 21 %. Cota standard aplicându-se atât pentru persoane fizice, cât și pentru firme. Specificată este o excepție tranzitorie care face referire la cei ce semnează antecontract și plătesc avans de minim 20 % până pe 31 iulie 2025. Aceștia pot păstra cota de 9 % până la finalizarea construcției, dar nu mai târziu de 31 iulie 2026. 

Cine pierde cel mai mult din creșterea TVA? Cumpărătorii vulnerabili sau dezvoltatorii imobiliari?

Contactat de FANATIK, purtătorul de cuvânt de la APAIR, Filipovici Toma George, fost președinte al asociației explică, pe un caz concret, problemele cu care se confruntă cumpărătorii ca urmare a creșterii TVA.  

„Întâmplător, chiar acum sunt la o semnare în care discutăm foarte aprins exact tema asta. Și cu notarul și cu părțile. E o problemă destul de gravă din mai multe puncte de vedere. Este o problemă pe care am identificat-o în special pentru cei care și-au făcut cele planuri să achiziționeze o locuință în cota redusă de TVA, cu avansul de 15%.

Știm că băncile creditează doar 85% din valoarea unui imobil. Toată categoria aceea socială este direct afectată începând cu data de 2 august, nu 31 iulie”, a declarat Filipovici Toma George, fost Președinte Asociația Profesională a Agențiilor Imobiliare din România, actualmente purtător de cuvânt. 

Suma pe care cumpărători de imobiliare nu o vor mai putea acoperi după creșterea TVA

În continuare, acesta vine cu un exemplu concret, explicând că, pentru un imobil care în acest moment valorează 100.000 de euro, cumpărătorul va fi nevoit să plătească cu 12.000 mai mult. 

„E normal să fie o temă recurentă, pentru că nu sunt afectați doar consumatorii. Sunt afectați și dezvoltatorii. Vă dau un exemplu concret. Imobilul astăzi are prețul net de 100.000 de euro. Îndeplinea condițiile cumulative până la finalul lunii acesteia, pentru a fi acționat cu cotă redusă, am fi plătit un preț brut total de 109.000 euro.

Din august, dacă ar fi să-l cumpărăm integral, prețul acestuia, conform modificării legislative, ar fi de 121.000. Deci o diferență de 12.000 de euro. În plus, pentru cumpărător. Care de multe ori nu poate fi acoperită”, a mai punctat specialistul în imobiliare .

Cine suportă diferența, dezvoltatorul sau cumpărătorul?

Cu privire la excepția tranzitorie pe care o regăsim în noul proiect de lege, reprezentantul specializat în imobiliare menționează că lucrurile nu sunt clare. Mai exact, acesta spune că nu sunt făcute clarificări cu privire la termenele care sunt depășite clauzei din promisiune, care prevede finalizarea vânzării în fapt până la data de 31 iulie 2026.

„Mai este scenariul cu, această chichiță legislativă, pe care nu cred că a calculat-o și n-a gândit-o nimeni. Dacă, totuși, semnăm o promisiune pentru un imobil care este în construcție, și dăm un avans de 20% și se încadrează în condițiile de TVA de cotă redusă, doar că trebuie livrat până maxim august 2026, beneficiem în continuare de cotă.

Dar, poate imobilul nu este gata până la acea dată și atunci cine suportă diferența, dezvoltatorul sau cumpărătorul? Asta se poate traduce într-un blocaj masiv pentru mii de unități. Sau chiar și procese. Pentru că un principiu de drept e că nu poți să aplici retroactiv legea”, mai specifică fostul Președinte Asociația Profesională a Agențiilor Imobiliare din România.

Care este chiria medie în patru orașe mari din România?

La o simplă căutare putem vedea că, în aprilie 2025, media chiriilor în București era de aproximativ 380 de euro pentru o garsonieră, 590 € pentru un apartament de două camere. Un imobil de trei camere putea ajunge în jurul sumei de 860 de euro.

În același timp, la Cluj‑Napoca o garsonieră varia între 378–390 de euro. 2 camere la închiriere erau cu 599–600 €. Iar pentru 3 camere, chiriașii erau nevoiți să plăteasă între 730 și 750 de euro.

Și în Iași costurile vin tare din urmă. Garsonierele se închiriază cu aproximativ 270 de euro. 2 camere cu 360 € și 3 camere cu 450 de euro.

Cum sunt influențate chiriile de creșterea TVA la imobiliare?

În aceste condiții, purtătorul de cuvânt al Asociației Profesionale a Agențiilor Imobiliare din România admite că influențate vor fi și sumele pe care locuitorii din România trebuie să le plătească și la chirii. Inevitabil, aceștia trebuie să achite mai mult pentru aceleași imobile, în aceleași condiții.

„Chiriile sunt într-o progresie continuă, pentru că ăsta este trendul. E un trend occidental. Chiriile sunt în creștere pentru că oferă mobilitate și forța de muncă se concentrează în orașele universitare. Acolo unde nu sunt suficient de stocuri și ele cresc oricum.

Cine deține imobile acum e în câștig. Vom vedea, de asemenea, ușoare creșteri determinate de creșterea TVA”, a mai subliniat acesta,  .

Tranzacțiile imobiliare din România, în scădere în 2025?

Potrivit datelor centralizate de ANCPI, în primele trei luni ale anului s-au încheiat 139.048 de tranzacții la nivel național, cu peste 6.300 mai puține decât în aceeași perioadă din 2024, când se consemnau 145.392 de vânzări.

Semnele de revenire au apărut abia în martie, când piața a bifat un plus de aproape 1.900 de tranzacții comparativ cu martie 2024, ajungând la 56.236 de unități vândute.

Bucureștiul a rămas lider detașat, cu cele mai multe tranzacții lunare: aproape 10.000 atât în februarie, cât și în martie. Ilfov, Cluj și Constanța completează topul județelor cu cel mai mare volum de vânzări. În Cluj, de exemplu, în martie s-au tranzacționat peste 3.100 de imobile.

Se prăbușește sau nu piața imobiliară după creșterea TVA?

Având în vedere cifrele mai sus prezentate, Filipovici Toma George dezminte zvonurilor care anunță o prăbușire iminentă a pieței imobiliare. Datele oficiale și vocile din industrie arată o realitate mult mai nuanțată. Potrivit purtătorului de cuvânt al Asociației Profesionale a Agențiilor Imobiliare din România, piața nu traversează un colaps, ci mai degrabă o perioadă de ajustare firească. Acesta a explicat, într-un punct de vedere  :

„Dacă ne uităm la cifrele de la ANCPI, să știți că vânzările nu au scăzut, în fapt. Nu putem vorbi de un declin generalizat pe cifre. Diferența față de perioada similară a anului trecut, e de 2,5-2,7% în număr de tranzacții. Dar ne e greu să spunem ce se va întâmpla următoarele 3-6 luni, că depinde de foarte mulți factori.

Se fac tranzacții în continuare, deși toată lumea spune că nu se fac. Adică nu este adevărat că nu se fac tranzacții sau că au scăzut cu 10%, este fals”, a încheiat specialistul în imobiliare, cu privire la cumpărători, după creșterea TVA anunțată pentru 1 august 2025.