Reducerea chiriei – obligaţie legală sau morală?

 Pe fondul pandemiei actuale, situaţie ce afectează întreaga societate şi toate domeniile de activitate, se întrevăd necesare diverse măsuri care să garanteze o continuitate a circuitului civil, respectiv salvgardarea contractelor în desfăşurare şi o oarecare echitate a prestaţiilor părţilor raporturilor juridice.

Una dintre cele mai des întâlnite întrebări în acest context este cea cu privire la soarta contractelor de locaţiune şi opţiunile care sunt la îndemâna locatarilor - profesionişti în vederea, pe de o parte, a minimizării costurilor, dar, pe de altă parte, de păstrare în funcţiune a activităţii companiei.

Alternativele chiriaşilor ce urmăresc continuitatea contractelor, în funcţie de nevoile dictate de obiectul de activitate al fiecărui operator economic în parte, cel puţin la nivel idealist, sunt următoarele: reducerea, amânarea sau exonerarea de la plata chiriei. Urmează a concentra analiza asupra posibilităţii efective de reducere a chiriilor şi concesiile pe care mediul de afaceri românesc va fi nevoit să le suporte.

           Fundament teoretic

Se impun a fi luate în considerare reglementările legale ce impactează asupra sorţii obligaţiilor asumate prin contracte, precum şi, în măsura dispozitivităţii prevederilor, aspectele stabilite prin acordul părţilor. Raportat la cadrul normativ aplicabil, şi anume Codul civil, indicăm a fi incidente şi utile dispoziţiile care tratează problematica impreviziunii ca excepţie de la preceptul general pacta sunt servanda.

Astfel, relevant în speţă este art. 1271, alin. (2), lit. a) al actului normativ susmenţionat, ce statuează următoarele: ”[…] dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor.”

În mod evident, există şi anumite condiţii ce se impun a fi îndeplinite, cu titlu cumulativ, pentru ca debitorul să se bucure de efectele impreviziunii, acestea fiind cuprinse la art. 1271, alin. (3) al Codului civil, după cum urmează:

„ [...] a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;

b) schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;

c) debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc;

d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.”

Desigur, trebuie să avem în vedere aceea că instituţia impreviziunii poate întâmpina anumite impedimente de ordin procedural, căci aceasta este aplicată de către instanţa judecătorească atunci când părţile nu ajung, sub niciun chip, la întâlnirea voinţelor comune. Or, în prezent, activitatea instanțelor în cauzele civile este suspendată ca efect al art. 42 din cuprinsul Decretului prezidenţial nr. 195 din data de 16.03.2020, publicat în M. Of. nr. 212/16.03.2020, activitatea de judecată continuând doar în „cauzele de urgență deosebită”. 

Măsuri adoptate la nivel local în România

 Actele normative ce constituie fundamentul legii civile cuprind o procedură greoaie, aproape imposibil de implementat în perioada aceasta. Aşadar, se impune să ne îndreptăm atenţia către măsurile dictate de curând, cu aplicabilitate specifică situaţiei de urgenţă.

Cum la nivel central nu se remarcă nicio încercare de reglementare în acest sens, observăm cum Consiliile Locale din anumite zone statuează o serie de facilităţi ce vin în întâmpinarea activităţilor economice afectate de restricţiile apărute pe fondul pandemiei.

Exempli gratia, Hotărârea Consiliului Local nr. 101 din data de 26.03.2020 privind acordarea unor facilităţi persoanelor fizice/juridice, care au încheiate contracte de închiriere/concesiune sau contracte de delegare de gestiune cu municipiul Piatra Neamţ, pe perioada decretării stării de urgenţă pe teritoriul României stabileşte, la art. 1, faptul că „se reduce cu 50% chiria/redevența pentru persoane fizice/juridice, care au fost afectate financiar, pe perioada decretării stării de urgență și au redus activitatea (inclusiv cei care își desfășoară activitatea în piețe agro-alimentare).”

Cum anume se accesează aceste reduceri? Simplu, în baza declarației pe propria răspundere a persoanelor juridice, care au încheiate contracte de închiriere/concesiune sau contracte de delegare de gestiune prin concesiune cu municipiul Piatra Neamț.

Deopotrivă, se distinge Hotărârea Consiliului Local nr. 73 din data de 26.03.2020 privind unele măsuri pentru sprijinirea agenților economici din municipiul Roman pe durata stării de urgență care, la art. 2, statuează aceea că „se aprobă diminuarea, cu 50%, a cuantumului chiriilor datorate pentru spațiile aparținând municipiului Roman și a celor date în administrarea instituțiilor publice cu personalitate juridică din subordine, pentru agenții economici care nu intră sub incidența măsurilor de suspendare a activității prevăzută la art. 1 din prezenta hotărâre.”

Astfel, operatorii economici de pe raza municipiilor Piatra Neamţ şi Roman a căror activitate a înregistrat o diminuare, şi care au în desfăşurare contracte cu autorităţile şi instituţiile locale, beneficiază de o diminuare a chiriei, iniţiativă de apreciat, ce permite celor în cauză, o şansă de redresare şi de străbatere a acestei perioade.

 Soluţii alternative

 Viziunea avantajoasă, în situații ca aceasta, ar fi cea a necesităţii înțelegerii contextului de către ambele părți și interpretarea legii în spiritul, iar nu numai în litera acesteia. Urmărirea unui scop comun va garanta păstrarea raporturilor juridice şi o finalitate de succes a perioadei excepţionale prin care trecem. 

Aşadar, dezlegarea unei astfel de chestiuni constă în purtarea negocierilor de bună-credință între părți. Pe de-o parte, chiriașii trebuie să-şi asume aceea că nu vor putea salvgarda contractele de închiriere și spațiile fără a fi implicat un cost minimal iar, pe de cealaltă parte, locatorii se află în situaţia aceptării acelor sume indispensabile, urmând ca redresarea să se facă ulterior.

Concluzie

Obligaţie morală! Legiuitorul a lăsat la latitudinea participanţilor la circuitul civil conduita în ceea ce priveşte reducerea chiriilor şi trebuie să dăm dovadă de solidaritate. Sunt încurajate, astfel, soluţiile pe termen mediu şi lung, şi nu doar măsuri care să privească strict momentul prezent, căci acestea vor atrage cu sine efecte negative de ambele părţi ale raportului juridic.  

Management Reorganizare Lichidare Iasi S.P.R.L.

Prin avocat Ioana Ursu – in house lawyer