Cum a lovit șocul fiscal piața imobiliară din Iași

* prețurile nu au scăzut, dar cumpărătorii s-au retras, iar dezvoltatorii sunt obligați să vină cu soluții pentru a nu bloca vânzările * un apartament de 100.000 euro costă acum cu aproximativ 2.000 de euro mai mult doar din cauza creșterii TVA * pentru cei care apelează la credite ipotecare, diferența înseamnă rate lunare mai mari și scăderea șanselor de a fi eligibili la bancă * o parte dintre constructori intenționează să suporte din buzunar diferența de TVA cel puțin până la sfârșitul anului, alții au împărțit costul cu clienții

La finalul lunii iulie, prețul mediu al apartamentelor din România a înregistrat o scădere ușoară, ajungând la 1.829 euro/mp util, după ce în iunie media era de 1.854 euro/mp util. În spatele acestei corecții a stat graba cumpărătorilor de a încheia tranzacțiile înainte de 1 august 2025, data la care a intrat în vigoare noua cotă unică de TVA de 21% pentru locuințele noi.

Potrivit celui mai recent raport publicat de cea mai mare platformă imobiliară care operează în țară, această scădere ușoară – de aproximativ 1,3% – marchează prima corecție vizibilă după luni întregi de creșteri continue. Totuși, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, locuințele sunt în continuare cu aproape 14% mai scumpe, în iulie 2024 prețul mediu fiind de 1.611 euro/mp util. „În orașele unde prețurile au crescut semnificativ în ultimele luni, apropierea majorării TVA a dus la strategii de accelerare a vânzărilor din partea dezvoltatorilor, care au preferat să ajusteze ușor prețurile pentru a închide tranzacțiile și a fructifica cererea ridicată înainte de intrarea în vigoare a noii cote. Acest comportament proactiv a generat o ușoară scădere de preț în unele piețe, favorizând o lichiditate mai mare în contextul schimbării legislative. Ne așteptăm să vedem o pondere mai mare a apartamentelor cu 3 camere în tranzacții, pe fondul unei perioade mai calme, necesară pentru a absorbi șocul care vine dinspre modificările fiscale și care va afecta puterea de cumpărare”, a declarat directorul de marketing al platformei imobiliare.

Cele mai mari ajustări s-au înregistrat în orașele cu cele mai accelerate creșteri din ultimii ani

La Cluj-Napoca, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi a scăzut de la 3.233 euro/mp util în iunie la 3.108 euro/mp util în iulie. Chiar și așa, Clujul rămâne de departe cel mai scump oraș din România.

La Brașov, a doua piață din  țară ca nivel al prețurilor, s-a înregistrat o reducere de aproximativ 2%, ajungând la 2.452 euro/mp util.

În Constanța, apartamentele noi au înregistrat o corecție ușoară, ajungând la 1.941 euro/mp util, cu aproape 6% peste nivelul din vara anului trecut, dar mai mic decât la începutul sezonului estival.

Deși cifrele din iulie indică o temperare a prețurilor, realitatea rămâne că piața este semnificativ mai scumpă decât anul trecut. Diferența de aproape 14% la nivel național reflectă presiunea acumulată în 2024 și în prima jumătate din 2025, pe fondul cererii mari, al costurilor de construcție ridicate și al lipsei unei oferte suficiente în marile orașe.

Dacă în marile orașe precum Cluj-Napoca, Brașov și Constanța s-au observat deja primele ajustări pe segmentul rezidențial nou, la Iași, etapa de reașezare a pieței este ceva mai lentă.

Până la 1 august, dezvoltatorii locali au raportat un volum record de tranzacții, mii de antecontracte fiind semnate în regim de urgență. „Luna iulie a fost una explozivă. Clienții au venit pregătiți cu avansurile și au semnat rapid, pentru a evita scumpirea cauzată de TVA”, a declarat reprezentantul unui ansamblu rezidențial din zona Bucium.

De la începutul lunii august însă, situația s-a schimbat radical. Prețurile nu au scăzut, dar cumpărătorii s-au retras, iar dezvoltatorii sunt obligați să vină cu soluții pentru a nu bloca vânzările.

Un apartament de 100.000 euro costă acum cu aproximativ 2.000 de euro mai mult doar din cauza creșterii TVA. Pentru cei care apelează la credite ipotecare, diferența înseamnă rate lunare mai mari și scăderea șanselor de a fi eligibili la bancă.

O parte dintre constructori intenționează să suporte din buzunar diferența de TVA cel puțin până la sfârșitul anului. Alții au împărțit costul cu clienții și au venit cu discounturi early booking, reduceri pentru plata integrală sau rate direct la dezvoltator. „Nu vrem să pierdem clienții în fața unui obstacol fiscal. Suportăm TVA-ul pentru contractele semnate până la final de an. Totuși, nu putem continua la infinit acest efort”, a explicat un administrator de proiect rezidențial din Iași.

Piața locuințelor vechi revine în prim-plan

Efectul secundar al scumpirii TVA este orientarea cumpărătorilor către apartamentele vechi, care nu sunt afectate de noua cotă fiscală. În cartiere precum Alexandru, Dacia sau Podu Roș, cererea pentru apartamente de două camere a crescut vizibil. „Diferența dintre un apartament vechi la 70.000 euro și unul nou de 90.000–95.000 euro, după aplicarea TVA-ului, este uriașă. Mulți clienți aleg varianta mai ieftină, pe care ulterior o renovează după gusturi”, a explicat un agent imobiliar ieșean.

Specialiștii avertizează că următoarele luni vor fi decisive. Dacă ritmul vânzărilor scade abrupt, unele proiecte aflate în stadiu incipient ar putea fi amânate sau chiar anulate, mai ales în zonele de expansiune precum Valea Adâncă, Galata sau Rediu.

Totodată, sistemul bancar resimte presiune: prețuri mai mari + rate mai mari = mai puțini clienți eligibili. Acest blocaj riscă să afecteze în primul rând tinerii și familiile aflate la prima achiziție.

Iașul, oraș universitar și centru economic în plină expansiune, are nevoie de o piață imobiliară stabilă pentru a-și menține atractivitatea. Creșterea TVA la 21% a adus însă o frână bruscă.

Dacă dezvoltatorii reușesc să se adapteze, piața s-ar putea reașeza pe baze mai sănătoase. Dacă nu, există riscul ca orașul să intre într-o perioadă de stagnare imobiliară, cu efecte directe asupra economiei, sectorului bancar și calității vieții urbane. Daniel BACIU